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LEI 8.245 DE 18/10/1991 - D.O.U. 21/10/1991
Dispõe sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os Procedimentos a elaspertinentes.

 

TÍTULO I - Da Locação

CAPÍTULO I - Disposições Gerais

SEÇÃO I - Da Locação em Geral (artigos 1 a 13)

Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dosMunicípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas degaragem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinadosa publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assimconsiderados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como taissejam autorizados a funcionar.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se quesão solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliarespresumem-se locatários ou sublocatários.

Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado aobservar o prazo excedente.

Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá olocador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo,pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do CódigoCivil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução doimóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou publico, paraprestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e senotificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias deantecedência.

Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locadorpara reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação terminaem decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse doimóvel.

Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminadomediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantiacorrespondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locaçãocelebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo detrinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita donu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidadaem mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa diascontados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto,presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderádenunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo sea locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigênciaem caso de alienação e estiver averbado junto a matrícula do imóvel.

§ 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e opromissário-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvele título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2 - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados doregistro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, aconcordância na manutenção da locação.

Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo PoderPúblico, que não possam ser normalmente executadas com a permanência dolocatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos eobrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou ocompanheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviamna dependência econômica do "de cujus", desde que residentes noimóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for ocaso, seu sucessor no negócio.

Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio oudissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente como cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação serácomunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo detrinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer dasgarantias previstas nesta Lei.

Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, totalou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador emmanifestar formalmente a sua oposição.

§ 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de umadas hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestarformalmente a sua oposição.

 

SEÇÃO II - Das Sublocações (artigos 14 a 16)

Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativasas locações.

Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa,resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatáriocontra o sublocador.

Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pelaimportância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelosaluguéis que se vencerem durante a lide.

 

SEÇÃO III - Do Aluguel (artigos 17 a 21)

Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moedaestrangeira e a sua vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios dereajustes previstos na legislação específica.

Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para oaluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos devigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedirrevisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado.

Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, olocador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nashabitações coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá sersuperior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário areduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos.

 

SEÇÃO IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26)

Art. 22 - O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a quese destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estadodo imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuaisdefeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por estepagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e deintermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição daidoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementarcontra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposiçãoexpressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos asparcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendemaquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral doimóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem comodas esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,ocorridas em data anterior ao inicio da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, deintercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23 - O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal oucontratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sextodia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local nãotiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível coma natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmocuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvoas deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquerdano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbaçõesde terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nassuas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantesou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimentoprévio ou por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança detributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ouexigência de autoridade publica, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, águae esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmovisitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentosinternos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias aadministração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociaisdos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de usocomum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comumdestinados a pratica de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenascoletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicasde uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior aoinicio da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeioou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo sereferentes a período anterior ao inicio da locação.

§ 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas noparágrafo anterior, desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateiomensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, depropriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento dasdespesas referidas no § 1 deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, oslocatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel eencargos se a construção for considerada em condições precárias pelo PoderPúblico.

§ 1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação,pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§ 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarãodesobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias aregularização.

§ 3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários ou sublocatáriospoderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ouserviços necessários a regularização do imóvel.

Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dostributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrartais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão asvantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumbaao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terádireito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais detrinta dias, poderá resilir o contrato.

 

SEÇÃO V - Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34)

Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessãode direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir oimóvel locado em igualdade de condições com terceiros, devendo o locadordar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ououtro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócioe, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bemcomo o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada,de maneira inequívoca, sua aceitação integral a proposta, no prazo de trintadias.

Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posteriordesistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelosprejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferênciaao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários,a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for ointeressado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferênciaao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, odireito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto daalienação.

Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda dapropriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização decapital, cisão, fusão e incorporação.

Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderáreclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demaisdespesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requererno prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis,desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes daalienação junto a matricula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á a vista de qualquer das vias docontrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino teráprioridade sobre a do locatário.

 

SEÇÃO VI - Das Benfeitorias (artigos 35 e 36)

Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitoriasnecessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelolocador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis epermitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo serlevantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete aestrutura e a substância do imóvel.

 

SEÇÃO VII - Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42)

Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário asseguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidadesde garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1 - A caução em bens móveis devera ser registrada em Cartório de Títulos eDocumentos; a em bens imóveis devera ser averbada a margem da respectivamatricula.

§ 2 - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a trêsmeses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada peloPoder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todasas vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3 - A caução em títulos e ações devera ser substituída, no prazo de trintadias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantiasda locação se estende ate a efetiva devolução do imóvel.

Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição damodalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradasjudicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou suamudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustadapor prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigaçõesdo locatário.

Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, olocador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até osexto dia útil do mês vincendo.

 

SEÇÃO VIII - Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44)

Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cincodias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguelcoliseuimoveiszado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além doaluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade degarantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e dalocação para temporada.

Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de trêsmeses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços acomunidade:

I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivasmultifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega doimóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou,usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III - não iniciar o proprietário, promissário-comprador oupromissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art.47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação doimóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2 do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo,poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a ummínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguelcoliseuimoveiszado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, serealugado o imóvel.

 

SEÇÃO IX - Das Nulidades (artigo 45)

Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação quevisem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam aprorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito a renovação, nahipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

 

CAPÍTULO II Das Disposições Especiais (artigos 46 a 57)

SEÇÃO I - Da Locação Residencial (artigos 46 e 47)

Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior atrinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,independentemente de notificação ou aviso.

§ 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvelalugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-áprorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas econdições do contrato.

§ 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato aqualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior atrinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-seautomaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado oimóvel:

I - nos casos do Art. 9;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação doimóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou parauso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seucônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para arealização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a áreaconstruída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado aexploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmentedemonstrada, se:

a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando, coma mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou,residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvelanteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvelpróprio.

§ 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar serproprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráterirrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto àmatrícula do mesmo.

 

SEÇÃO II - Da Locação p/ Temporada (artigos 48 a 50)

Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada a residênciatemporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos,tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos quedecorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superiora noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará doContrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que oguarneçam, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente osaluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantiaprevistas no art. 37 para atender às demais obrigações do contrato.

Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel semoposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locaçãopor tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado doaluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciaro contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

 

SEÇÃO III - Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57)

Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terádireito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazodeterminado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptosdos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazomínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionáriosou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito arenovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para asatividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer ofundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário oupela sociedade.

§ 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sóciosobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue nomesmo ramo.

§ 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradaspor industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas,desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação nointerregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a datada finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obrasque importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de talnatureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência defundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria docapital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso domesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo decomércio, com as instalações e pertences.

§ 2 - Nas locações de espaços em "shopping centers", o locador nãopoderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II desteartigo.

§ 3 - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dosprejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda dolugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer emrazão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazode três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar asobras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidadessanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizadose fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosasdevidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: · Artigo,"caput", com redação dada pela Lei nº 9.256, de 09/01/1996 (DOU de10/01/1996, em vigor desde a publicação).

I - nas hipóteses do art. 9;

II - se o proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, emcaráter irrevogável e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitadoo preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado peloproprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reformaque venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de "shoppingcenter", prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos delocação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shoppingcenter":

a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e"d" do parágrafo único do art. 22;

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquemmodificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras depaisagismo nas partes de uso comum.

§ 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento,salvo casos de urgência ou forca maior, devidamente demonstradas, podendo olocatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir acomprovação das mesmas.

Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoajurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios,gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazodeterminado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer noimóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-áprorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciadopor escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para adesocupação.

 

TÍTULO II Dos Procedimentos (artigos 58 a 75) 

Cap. I - Das Disposições Gerais (artigos 58) 

Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1, nasações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação,revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pelasuperveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar dasituação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, nahipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião doajuizamento;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificaçãofar-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se depessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou,ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de ProcessoCivil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somentedevolutivo.

Cap. II - Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66)

Art. 59 - Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejoterão o rito ordinário.

§ 1 - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a cauçãono valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamentoexclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado porescrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sidoajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contada da assinaturado instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisãodo contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência previa;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta aação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação, de acordocom o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas nãoautorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebradacom o locatário.

§ 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á ciência do pedido aossublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV doart. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída comprova de propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos III e IV doart. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordânciacom a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seismeses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido aresponsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobreo valor dado a causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réuficara isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado dedespejo.

Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel eacessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrançados aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial,cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo dacontestação, autorização para o pagamento do débito coliseuimoveiszado,independentemente de cálculo e mediante deposito judicial, incluídos: a) osaluguéis e acessórios da locação que vencerem ate a sua efetivação; b) asmultas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) ascustas e os honorários do advogado do locador, fixadas em dez por cento sobre omontante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial até quinzedias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não éintegral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósitono prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirápela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados adisposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-losdesde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dosaluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, casoambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houverutilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anterioresa propositura da ação.

Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo detrinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafosseguintes.

§ 1 - O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença deprimeira instancia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejohouver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no § 2do art. 46.

§ 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado peloPoder Publico, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, ojuiz disporá, de modo que a desocupação coincida com o período de fériasescolares.

§ 3 - Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitáriasoficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados efiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamenteregistradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9 ouno inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre acitação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano,hipótese em que o prazo será de seis meses. [·§ 3 com redação dada pela Leinúmero 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação)].

§ 4 - A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o casode ser executada provisoriamente.

Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV doart. 9, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior adoze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, coliseuimoveiszado até adata do deposito da caução.

§ 1 - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos daexecução provisória.

§ 2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeuliminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, comoindenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria,a diferença pelo que a exceder.

Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data danotificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força,inclusive arrombamento.

§ 1 - Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositários, senão os quiser retirar o despejado.

§ 2 - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao dofalecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer daspessoas que habitem o imóvel.

Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locadorpoderá imitir-se na posse do imóvel.

Cap. III - Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação(artigo 67)

Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios dalocação mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a petição inicial, alem dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Códigode Processo Civil, devera especificar os aluguéis e acessórios da locação comindicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo devinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada napetição inicial, sob pena deve ser extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante atramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instancia,devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valoresdepositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações,condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento dovalor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber,ficará adstrita, quanto a matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou moraem receber a quantia devida; b) ter sido justa a recusa; c) não ter sidoefetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido odepósito integral.

VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e acobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósitoinicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco diascontados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por centosobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas asobrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo aresponsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por centosobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locaçãoe cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderáter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sidoacolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importânciasdepositadas sobre as quais não penda controvérsia.

Cap. IV - Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70)

Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-áo seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código deProcesso Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cujafixação e pretendida;

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houverpedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar,fixará o aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, queserá devido desde a citação;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir sejarevisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, quedeverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido,o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspendera o ato paraa realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência emcontinuação.

§ 1 - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação doimóvel (artigos 46, § 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável oujudicialmente.

§ 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado naperiodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage a citação, e as diferençasdevidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisóriossatisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgadoda decisão que fixar o novo aluguel.

§ 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecerperiodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contratorevisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

§ 2 - A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo dedesocupação, que será executado mediante a expedição de mandado de despejo.

Cap. V - Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75)

Art. 71 - Alem dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código deProcesso Civil, a petição inicial da ação renovatória devera ser instruída com:I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvelcujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação dalocação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando nãofor o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de suainscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e,tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e onúmero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, aidoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovaçãoaceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtudede título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de partedele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, emvirtude de locação originaria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo queadmita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, oproprietário ficará diretamente obrigado a renovação.

Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito que possacaber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvelna época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto oulugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§ 1 - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta,as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real eatual do imóvel.

§ 2 - No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental daproposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com claraindicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.Nessa hipótese, o locatário poderá, em replica, aceitar tais condições paraobter a renovação pretendida.

§ 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova dadeterminação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a seremrealizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado porengenheiro devidamente habilitado.

§ 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, afixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazodo contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desdeque apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§ 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecerperiodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contratorenovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serãoexecutadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seismeses após o transito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedidona contestação.

Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logoa indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação dalocação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

Título III - Das Disposições Finais e Transitórias (artigos 76 a 90)

Art. 76 - Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.

Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradasanteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempoindeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebrados anteriormenteà vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazoindeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de dozemeses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável doaluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitadaapós vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze mesesanteriores a data da vigência desta Lei.

Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil edo Código de Processo Civil.

Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, asações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menorcomplexidade.

Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei numero 6.015, de 31 dedezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações: · Alteração jáprocessada na Lei modificada.

Art. 82 - O Art. 3 da Lei numero 8.009, de 29 de marco de 1990, passa avigorar acrescido do seguinte inciso VII: · Alteração já processada na Leimodificada.

Art. 83 - Ao art. 24 da Lei numero 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescidoo seguinte § 4: " Art. 24 (...) § 4 - Nas decisões da Assembléia queenvolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso ocondômino-locador a ela não compareça".

Art. 84 - Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação dosimóveis, realizados até a data da vigência desta Lei.

Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto apreço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação àvariação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I - dos imóveis novos com habite-se concedido a partir da entrada em vigordesta Lei;

II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aoscontratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta Lei.

Art. 86 - O Art. 8 da Lei número 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa avigorar com a seguinte redação: " Art. 8 - O sistema financeiro dahabitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casaprópria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população,será integrado".

Art. 87 - (Vetado).

Art. 88 - (Vetado).

Art. 89 - Esta Lei entrará em vigor sessenta dias após seu publicação.

Art. 90 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I - o Decreto número 24.150, de 20 de abril de 1934;

II - a Lei número 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III - a Lei número 6.649, de 16 de maio de 197

Fonte: LUIS FELIPE PERUCHE